Comprei por contrato e não tenho escritura: como regularizar o imóvel

O cliente chega com uma pasta. Dentro dela, um contrato de compra e venda assinado há quinze, às vezes trinta anos. Firma reconhecida, tudo pago. Ele cercou, plantou, construiu, criou os filhos ali. E abre com a frase de sempre: "o imóvel é meu, eu tenho o contrato".

Não é. Prefiro dizer logo, porque a demora em ouvir essa verdade transforma um problema de R$ 4 mil em um de R$ 40 mil.

O contrato não transfere a propriedade. O registro transfere.

O Código Civil é direto no art. 1.245: transfere-se a propriedade mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto não se registra, o vendedor segue sendo havido como dono.

O contrato lhe dá um direito pessoal — o de exigir que o vendedor transmita a propriedade. É um direito bom e defensável, mas não é propriedade. Para o cartório, o banco e os credores do vendedor, o dono é quem consta da matrícula.

Os problemas que só aparecem no pior momento

• Você não vende nem financia. Comprador com crédito aprovado não fecha sem matrícula limpa, e banco não aceita em garantia o que não está registrado.
• A dívida do vendedor bate na sua porta. O imóvel segue no nome dele e responde por execuções e penhoras do antigo proprietário. Pela Lei 13.097/2017, art. 54, contra terceiros vale o que está na matrícula — e seu contrato não está lá.
• Alguém morre. Falecendo o vendedor, você passa a negociar com inventário, herdeiros e cônjuge. Falecendo você antes, seus filhos herdam um contrato, não um imóvel.
• No rural, trava o crédito. Sem matrícula em seu nome não há garantia real limpa, e custeio ou investimento não sai.

Os caminhos para regularizar

Escritura e registro. O melhor cenário e o mais barato: vendedor vivo, disposto a assinar, matrícula regular. Se essa porta ainda está aberta, atravesse hoje — ela fecha sozinha.

Adjudicação compulsória extrajudicial. A mudança mais útil dos últimos anos para quem tem contrato antigo. A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo resolver direto no Registro de Imóveis, sem processo — nos casos de vendedor que se recusa a assinar, que faleceu, que sumiu ou de empresa extinta. O pedido é feito por advogado; o registrador notifica o titular da matrícula e, sem impugnação fundamentada, conclui-se na via administrativa. Não é preciso que a promessa estivesse registrada (Súmula 239 do STJ), e o ITBI incide sobre o valor atual do imóvel — costuma ser o maior custo.

Adjudicação judicial. Quando há litígio real: contrato impugnado, pagamento contestado, herdeiro que resiste.

Usucapião. Quando falta título ou a cadeia está quebrada — "comprei de quem tinha comprado de outro, que também nunca registrou". Também há a via extrajudicial (art. 216-A).

No rural há uma camada a mais: georreferenciamento e certificação no SIGEF/Incra, retificação de área e atualização de CCIR, CAR e ITR.

Por onde começar

• Matrícula atualizada — diz quem é o titular hoje e o que existe de penhora ou hipoteca.
• Certidões dos vendedores — é aqui que aparecem as execuções que contaminam o negócio.
• Contrato e prova de pagamento — em adjudicação, a quitação é o coração do pedido.
• Situação da posse — desde quando, quem exerce, com quais benfeitorias.

Conclusão

Regularizar imóvel não é burocracia: é transformar uma promessa em patrimônio. E o custo de adiar só cresce — o vendedor envelhece, o valor venal sobe (e com ele o ITBI), os herdeiros se multiplicam.

Na maioria dos casos, o problema ainda se resolve em cartório, sem processo. Em alguns, já não — porque alguém morreu, foi executado ou vendeu de novo. A diferença, quase sempre, foi o tempo que a pasta ficou na gaveta.

Comece pela matrícula atualizada. Ela responde metade das perguntas.

Conteúdo informativo. Cada imóvel exige análise individual.

Fontes: Código Civil, art. 1.245; Lei nº 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B; Lei nº 14.382/2022; Lei nº 13.097/2017; Súmula 239 do STJ.